ከኢትዮጵያ ሪል እስቴት ሽያጭ ጀርባ ያለው እውነታ

ባለፈው ሳምንት መጀመሪያ በሚሌኒየም ግቢ ውስጥ የሪል እስቴት ኩባንያዎች ኤክስፖ ተካሂዶ ነበር። በዚያ ኤክስፖ ላይ ተገኝቼ ስለሪል እስቴት ግብይት ስልጠና ሰጥቻለሁ። በስልጠናው ላይ በርከት ያሉ የሽያጭ ሠራተኞች የተገኙ ሲሆን፣ ቤት ገዢዎች እና አልሚዎች ግን አላየሁም።

የሪል እስቴት አሻሻጮቹ ብዙዎቹ መሠረታዊ የግብይት ስልጠና እንኳ የላቸውም። ስለሚሸጡት ቤት እንኳ በቂ መረጃ የላቸውም። ከካሬ ሜትር ስፋት፣ ከክፍል ብዛት፣ ከዋጋ መጠን እና ከአካባቢ/ሰፈር የዘለለ መረጃ አይሰጡም። ሌላ ጥያቄ ከመጣ ቢሮ እንዲመጡ ይጋብዛሉ። የሽያጭ ኮንትራት ለማሳየት አንደቸውም አይደፍሩም። ብዙዎቹ ኮንትራቱን ዓይተውት አያውቁም።

ዲዛይን አሳይተውና አስረድተው የሚሸጡ ማግኘትማ አይታሰብም። ሁሉም “ስልክ ቁጥራችሁን ስጡን” ባዮች ናቸው። ሻጮቹ እንደ ማዕድን ፍለጋ Prospecting የሚባለው የግዢ ሂደት ቀዳሚ ደረጃን እያከናወኑ መሆኑ ነው። የአንዳንዶቹ prospecting ግን በእሳት-ወለድ አለት ነዳጅ እንደመፈለግ ነው።

በሀገራችን ያለው የቤት ፍላጎት አሁንም ገና አልተነካም። ግን ደግሞ ለሽያጭ እየቀረቡ ያሉት የሪል እስቴት ቤቶች የአብዛኛውን ሰው የመግዛት ዓቅም ያገናዘቡ አይደሉም። ሁሉም የሚጋፉት የተወሰነ የገበያው ክፍል (niche market) ላይ ነው።

የሪል እስቴት ኩባንያ ማቋቋም እና የቡና ኤክስፖርት ንግድ ውስጥ መግባት በሀገራችን የቅርብ ጊዜ ፋሽን ሆኗል። ማንም ታዋቂ ኩባንያ እነዚህ ውስጥ ያልገባ የለም። ጥቂት ጠርቀም ያለ ብር ካለ ሪል እስቴት ውስጥ መግባት ማንም መንገደኛ የሚመክረው (no brainier) ምክር ሆኗል።

የሪል እስቴት ቤት ሽያጭ ውድድሩ ጦፏል። የአፓርታማ ሽያጭ ውትወታ አትክልት ተራ ውስጥ ፌስታል ከሚሸጡ አስቸጋሪ ልጆች እና በየአደባባዩ የባንክ አካውንት ክፈቱ ከሚሉት ወትዋቾች ጋር ተመሳሳይ ሆኗል። በተመሳሳይ ስልት ሁሉም ይጋፋል፣ ያስቸግራል።

ለሽያጭ ሠራተኞቹ አዝናለሁ። እንዲያም ሆኖ አንድ ቤት ሲሸጡ ጠቀም ያለ ኮሚሽን ስለሚያገኙ ብዙዎች ሥራውን እንደሚወዱት ይናገራሉ። ያልተማረ፣ የተማረ፣ ህክምና፣ ምህንድስና፣ ማኔጅመንት ያጠና፣ ቆንጆ መልክና ሳቢ ቁመና ያለው መናገር ብቻ ሳይሆን አሳምሮ መወትወት የቻለው ሁሉ የሚገባበት መስክ ሆኗል የሪል እስቴት ሽያጭ ሥራ።

የሪል እስቴት ኩባንያዎቹ አንዱ ከሌላው በምን እንደሚለዩ አያውቁም። ለሽያጭ የሚናገሩት ማስታወቂያም ተመሳሳይ ነው። ዒላማ ያደረጉትም በውጭ ሀገር የሚኖሩትን ዳያስፖራዎች ነው። አሻሻጮችም “ባትኖርበትም ለኢንቨስትመንት ይሆናል” ይላሉ። “እንዴት?” ለሚለው ጥያቄ ግን አጥጋቢ መልስ የላቸውም። አብዛኛው የሪል እስቴት ኩባንያ ተመሳሳይ የቢዝነስ ሞዴል የሚጠቀም ነው።

ኩባንያዎቹ አንዳቸው ከሌላው የሚወዳደሩት ግን በምንድን ነው?
እጅግ በጣም የሚበዙት ኩባንያዎች የሚወዳደሩት በዋጋ ቢሆንም፣ ዋጋው ሊቀንስ የሚገባው የአፓርታማ ዋጋ ዛሬም ዋጋው ላይ እንደተሰቀለ ነው። አብዛኞቹ ሻጮች የቤት ዋጋ እንዴት ሊቀንስ እንደሚችል አያውቁም። ይህንን ማወቅ የእነርሱም ሥራ አይደለም፣ ቢያውቁም ምንም ሊያደርጉት አይችሉም። ቤቱ የሚሠራበት ቦታ እና ዲዛይን አንዴ ተወስኗል።

ብዙዎቹ የሪል እስቴት አልሚዎች በምን ተወዳዳሪ ሊሆኑ እንደሚችሉም አያውቁም። ሁሉም ተነስቶ የፈረደበትን Location እና የካሬ ሜትር ዋጋ እየጠራ ለመወዳደር ይሞክራል። “መሃል አዲሳባ ላይ የሚገኝ” በማለት ቤት ለመሸጥ ማስተዋወቅ ዋና ጉዳይ ሆኗል። ከመሃል ፒያሳ እና ስቴድየም ይልቅ ውድ ቤቶች የት እንዳሉ ሻጮች የተረዱ አይመስሉም። አንዱ ሰፈር ከሌላው በምን እንደሚለይ የተገነዘቡም አይመስልም። ለአብዛኛው ቤት ገዢ ቦሌ፣ ሜክሲኮ፣ መስቀል ፍላወር፣ አራት ኪሎ፣ 22፣ ገርጂ ባሉ ቤቶች መካከል ይህ ነው የሚባል የLocation ልዩነት የለም። ለከተማው ማዕከል ለፒያሳ ቅርብ መሆንን ዋጋ የሚሰጡትም አልጠፉም። እንዲያ ከሆነ ከሰሚት ይልቅ ለፒያሳ ቅርብ የሆኑት አስኮ፣ ሩፋኤል እና ፈረንሳይ ለምን በሪል እስቴት ኩባንያዎች እንዳልታዩ መልስ የለም።

የሪል እስቴት ቤት ዋጋ አሁንም ዋና የመወዳደሪያ ጉዳይ ነው። የቤት ዋጋ የናረው በዋነኛነት በብረትና በስሚንቶ ዋጋ መናር ምክንያት ብቻ አይደለም። የቤት ዋጋ ንረት ዋና ምክንያት የመሬት የሊዝ ዋጋ ከፍተኛነት ነው። ይህንን ማርክስ የሚቻለው ደግሞ በሰፈር ምርጫ፣ በVolume ብዛት እና በዲዛይን ነው።

የሪል እስቴት ገበያው ሌላ ዋና ችግሮችም አሉበት። አሁንም የታማኝነት ችግር የሪል እስቴት ገበያው ዋና ችግር ነው። የፕሮጀክት ማኔጅመንት ችግር እና የካፒታል ዓቅም ማነስ ለታማኝነት ችግር እና ቤት በጊዜ አለማስረከብ ዋና ችግር ነው። የዚህ ችግር ምንጭ ደግሞ የተድበሰበሰ ኮንትራት ነው። እስካሁን ግልጽ ያለ ኮንትራት የሚያሳይ የሪል እስቴት ኩባንያ አልገጠመኝም። በዚህ ዘመን በላውንደሪ እጥበት ቤት ኮንትራት ዓይነት ቤት ለመሸጥ መሞከር እድሜው አጭር ነው። ከጥቂት ጊዜ በኋላ የቤት አሻሻጭ ብቻ ሳይሆን ቤት አጋዦችም ይፈጠራሉ። ያኔ ኮንትራት ውስጥ ያለች ስንቅር ያለች ቃል ሁሉ ትበጠራለች። ያኔ የኮንትራት ግልጽነት ዋና መወዳደሪያ መሆኑ አይቀርም።

ያኔ የፕሮጀክት ማኔጅመንትና የማስረከቢያ ጊዜ ፍጥነት፣ ታማኝነት ዋና መወዳደሪያ ይሆናሉ። ያኔ የግንባታ ከፍታና የፎቅ ወለል ብዛትም ይቀየራል። ያኔ የቤት ዋጋም በብዙዎች የሚደፈር ይሆናል። እስከዚያው ግን ብዙዎች
"ፊርማና ወረቀት ጠፊ ነው ተቀዳጅ
መተማመን ብቻ ይበቃል ለወዳጅ"
እያሉ ሳያጣሩ ቸኩለው ለቤት ቅድመ-ክፍያ ከፍለው “ሙዝ አለኝ በሰማይ፣ ልጣጩንም አላይ” እያሉ መክረማቸው የማይቀር ነው። ለኢንቨስትመንት ብለው ከባንክ ተበድረው የገዙትም የኪራይ እና የመሸጫ ዋጋው ሲቀንስ ምን እንደሚሆኑ ፈጣሪ ይወቅ።

የሪል እስቴት ግብይት ያለ መካሪ እና አጋዥ ዘው ተብሎ የሚገባበት ዘመን መሆኑ እያበቃ ነው። Real Estate is no more a no brainier market. አንዳንዶች ችግር ውስጥ እየገቡ ነው። ቆም ብለህ አስበህ፣ ጥሩ ቢዝነስ ሞዴል ይዘህ ልትሠራ የሚያስፈልግበት ጊዜ ላይ ነህ። ያኔ ሻጮችህ እንደ አትክልት ተራ ፌስታል ሻጭ በውትወታ አይሸጡም። ገዢህ ወዳንተ ተስቦ ይመጣል።

ገዢህን ምን ይስበዋል?

አበባ ንብን እንደሚስብ ጥሩ የቢዝነስ ሞዴልም ገዥን ይስባል። ለሪል እስቴትህም፣ ለቡና ኤክስፖርትህም፣ ለየትኛውም ቢዝነስህ ኧረ ለሰላማዊ ኑሮም ጥሩ ሞዴል ይኑርህ። ለመሆኑ የቢዝነስ ሞዴልህ ምን ይመስላል? ሞዴል ከሌለህ ፈትሸህ አስፈትሸህ ጥሩ የቢዝነስ ሞዴል ያዝ።

ምንጭ፡ ጌቱ ከበደ (መሀንዲስ እና ንግድ አማካሪ)